Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland wird durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (auch «Lex Koller» genannt) beschränkt. Für den Erwerb eines bewilligungspflichtigen Grundstücks bedürfen Personen im Ausland einer Bewilligung der kantonalen Behörde. Die Regierungsstatthalterin oder der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises, in welchem das Grundstück
oder der grössere Teil der Grundstücke liegt, ist Bewilligungsbehörde. 

Als Personen im Ausland gelten:

• Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland;
• Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines Mitgliedstaats der Europäischen Gemeinschaft (bzw. Union) (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung C besitzen (Art. 5 Bst. a und abis BewG, Art. 2 BewV).

Daraus folgt umgekehrt, dass folgende natürliche Personen nicht dem BewG unterliegen:

• Schweizerinnen und Schweizer sowie Schweizer Doppelbürgerinnen und Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland;
• Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten mit rechtmässigem und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz (in der Regel mit Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C, eventuell mit Kurzaufenthaltsbewilligung L);
• Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die eine gültige Niederlassungsbewilligung C besitzen und auch tatsächlich in der Schweiz Wohnsitz haben.

Für den rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz wird auf den zivilrechtlichen Wohnsitz abgestellt (Art. 23 ff. Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210]).

Als juristische Personen (Aktiengesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Genossenschaften, Vereine, Stiftungen) im Ausland gelten:

• Gesellschaften, die die ihren Sitz im Ausland haben, auch wenn sie Schweizerinnen oder Schweizern gehören und es sich wirtschaftlich betrachtet um schweizerische Firmen handelt. (Art. 5 Abs. 1 Bst. b BewG)
• Juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit (Kollektiv- und Kommanditgesellschaften), die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden (Art. 5 Abs. 1 Bst. c BewG). Eine Beherrschung durch Personen im Ausland wird insbesondere vermutet, wenn diese mehr als ein Drittel des Kapitals einer Gesellschaft besitzen oder über mehr als ein Drittel des Stimmrechts verfügen oder ihr bedeutende Darlehen gewährt haben (Art. 6 BewG)

Als Erwerb eines Grundstücks gilt u. a. der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG). Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann (Art. 9 Abs. 2 BewG). In Fremdenverkehrsgemeinden kann der Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden (Art. 6 Abs. 3 EG BewG). Im Kanton Bern ist es demzufolge für eine natürliche Person im Ausland grundsätzlich möglich, eine Ferienwohnung zu erwerben. 

Die Kantone bestimmen die Orte, die des Erwerbs von Ferienwohnungen oder von Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern (Art. 9 Abs. 3 BewG). Die Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion bestimmt auf Antrag des Gemeinderats kantonal letztinstanzlich die Fremdenverkehrsgemeinden im Sinn von Artikel 9 Absatz 3 BewG (Art. 7 Abs. 1 EG BewG). Im Anhang 1 des EG BewG sind die Gemeinden des Kantons Bern aufgeführt, die als Fremdenverkehrsgemeinden gelten und in denen der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland möglich ist. In allen anderen Gemeinden des Kantons Bern ist der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland nicht möglich.

In folgenden Gemeinden des Kantons Bern ist der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allenfalls mit Einschränkungen, möglich:

Die Nettowohnfläche von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels darf 200 m² in der Regel nicht übersteigen (Art. 10 Abs. 2 BewV). Zur Nettowohnfläche zählen sämtliche bewohnbaren Räume wie Küche, Hausflur, Badezimmer, Toilette, geschlossenes Schwimmbad, Sauna, Hobbyraum, internes Treppenhaus, nicht aber Balkon, äussere Erschliessung, Keller und Estrich. Gemäss konstanter Praxis können beim Nachweis eines Mehrbedarfs Nettowohnflächen bis maximal 250 m² bewilligt werden. Der Mehrbedarf muss einlässlich begründet werden.

Weiter darf für Ferienwohnungen, die nicht im Stockwerkeigentum stehen, die Gesamtfläche des Grundstücks 1'000 m² in der Regel nicht übersteigen. Eine Grundstücksfläche bis 1'500 m² kann ausnahmsweise bewilligt werden, wenn der Mehrbedarf begründet werden kann oder anderweitige triftige Gründe für eine Überschreitung der Grundstücksfläche vorgebracht werden können.

Die Bewilligung wird auf jeden Fall verweigert, wenn dem Erwerber einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder seinen Kindern unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz gehört (Art. 12 Bst. d BewG). Eine Person im Ausland darf entsprechend lediglich Eigentümerin einer Ferienwohnung in der Schweiz sein. Sollte dem Erwerber, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder einem Kind unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz gehören, kann der Erwerb einer neuen Wohnung nur unter der Bedingung bewilligt werden, dass die bestehende Wohnung vorher veräussert wird (Art. 11 Abs. 1 BewV).

Die Kantone können durch Gesetz den Erwerb von Ferienwohnungen und von Wohneinheiten in Apparthotels noch weitergehend einschränken (Art. 13 Abs. 1 BewG). Der Kanton Bern verzichtete auf weitergehende Einschränkungen, gab aber den Fremdenverkehrsgemeinden die Möglichkeit durch Beschluss der Stimmberechtigten weitergehende Einschränkungen einzuführen (Art. 9 Abs. 1 EG BewG). Verschiedene Fremdenverkehrsgemeinden haben weitergehende Einschränkungen des Erwerbs von Grundstücken durch Personen im Ausland beschlossen. Das Amt für Wirtschaft hat die weitergehenden Einschränkungen der Fremdenverkehrsgemeinden nach Art. 9 EG BewG in einem Merkblatt zusammengefasst: 

Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient (Betriebsstätte-Grundstück, Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG). Keine wirtschaftliche Tätigkeit liegt vor, wenn Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird (Art. 3 BewV). Für solche Zwecke ist der Erwerb von Grundstücken bewilligungspflichtig und ausgeschlossen, weil kein Bewilligungsgrund besteht. Hotelmässig bewirtschafteter Wohnraum hingegen kann unter Umständen als Betriebsstätte anerkannt werden.

Ebenfalls keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG). Der Erwerber muss die Wohnung selber bewohnen, er darf sie nicht vermieten, auch nicht teilweise. Die Wohnfläche kann beliebig gross sein, es darf sich aber nur um eine einzige Wohneinheit handeln.

Weitere Ausnahmen der Bewilligung sind im Art. 7 BewG festgehalten:

Die Regierungsstatthalterin oder der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises, in welchem das Grundstück oder der grössere Teil der Grundstücke liegt, ist Bewilligungsbehörde (Art. 1 Abs. 1 EG BewG). Für den Erhalt einer Bewilligung für den Erwerb eines Grundstücks durch eine Person im Ausland ist beim zuständigen Regierungsstatthalteramt ein Erwerbsgesuch einzureichen. Es wird empfohlen, dieses Gesuch durch eine Fachperson (Notarin oder Notar) einreichen zu lassen. Ein Gesuch sollte mindestens folgende Unterlagen enthalten:

• Gesuchschreiben, beinhaltend Informationen über Käufer (Name, Adresse, Geburtsdatum, Nationalität) und Verkäufer (Name, Adresse), Grundstück (Gbbl. Nr.), Verkaufspreis, Nettowohnfläche und weitere Begründungen;
• Kopie des verurkundeten Kaufvertrags oder Kopie eines Entwurfs des Kaufvertrags;
• Auszug GRUDIS;
• Grundrissplan/-pläne;
• Berechnung Nettowohnfläche;
• Evtl. Berechnungen Bruttogeschossfläche Gebäude und Wohnung;
• Unterschriebene Bestätigung Käufer, dass sie und die weiteren Personen gemäss Art. 12 Bst. d BewG bisher über keine Ferienwohnung in der Schweiz verfügen.

Nach Eingang des Erwerbsgesuchs holt das Regierungsstatthalteramt die erforderlichen Mitberichte bei der Standortgemeinde und beim Amt für Wirtschaft (Kontingent) ein.
Die Erwerbsbewilligung (Verfügung) wird dem Gesuchsteller, der Standortgemeinde und dem Amt für Wirtschaft eröffnet. Das Amt für Wirtschaft leitet die Erwerbsbewilligung zusammen mit einem Beschwerdeverzicht an das Bundesamt für Justiz weiter. Nebst dem Erwerber, dem Verkäufer und der Standortgemeinde sind auch das Amt für Wirtschaft und das Bundesamt für Justiz berechtigt Beschwerde zu erheben. Wenn auch das Bundesamt für Justiz auf eine Beschwerde verzichtet, unterzeichnet es den Beschwerdeverzicht ebenfalls und das Amt für Wirtschaft leitet diese Beschwerdeverzichte an das Regierungsstatthalteramt weiter. Das Regierungsstatthalteramt lässt die Beschwerdeverzichte dem Gesuchsteller und der Standortgemeinde zukommen.

Die Lex Koller ist in folgenden Erlassen geregelt: