Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (aussi nommée «lex Koller») restreint l’achat, par de telles personnes, de biens immobiliers en Suisse. Dans certains cas, les personnes à l’étranger ont besoin d’une autorisation de l’autorité cantonale. C’est la préfecture de l’arrondissement administratif dans lequel se situe l’immeuble ou la majeure partie de plusieurs immeubles qui assume ce rôle.

Sont considérées comme des personnes à l’étranger:

• les étrangères et les étrangers domiciliés à l’étranger;
• les étrangères et les étrangers domiciliés en Suisse qui ne sont pas des ressortissants d’un État membre de la Communauté européenne (CE) (Union) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE) et ne possèdent pas d’autorisation d’établissement valable (permis C) (art. 5, lit. a et a^bis LFAIE, art. 2 OFAIE).

À l’inverse, les personnes physiques suivantes ne sont pas soumises à la LFAIE:

• Les Suissesses et les Suisses ainsi que les double-nationaux ayant leur domicile en Suisse ou à l’étranger;
• les ressortissantes et ressortissants d’un État membre de la CE ou de l’AELE qui sont légalement et effectivement domiciliés en Suisse (et qui disposent en règle générale d’une autorisation de séjour B ou d’une autorisation d’établissement C, le cas échéant d’une autorisation de séjour de courte durée L);
• les ressortissantes et ressortissants d’autres États étrangers au bénéfice d’une autorisation d’établissement C valable et effectivement domiciliés en Suisse.

Le domicile légal et effectif en Suisse se fonde sur le domicile au sens du droit civil (art. 23 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 [CC, SR 210]).

• les sociétés qui ont leur siège à l’étranger, même si elles appartiennent à des Suissesses et des Suisses et que, d’un point de vue économique, il s’agit de sociétés suisses (art. 5, al. 1, lit. b LFAIE);
• les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d’acquérir (société en nom collectif et sociétés en commandite) qui ont leur siège en Suisse, mais dans lesquelles des personnes à l’étranger ont une position dominante (art. 5, al. 1, lit. c LFAIE). Une position dominante par des personnes à l’étranger est en particulier présumée lorsque celles-ci détiennent plus d’un tiers du capital d’une société ou plus d’un tiers des voix ou qu’elles ont accordé à la société des prêts importants (art. 6 LFAIE). 

Par acquisition d’un immeuble, on entend notamment l’acquisition d’un droit de propriété, de superficie, d’habitation ou d’usufruit sur un immeuble (art. 4, al. 1, lit. a LFAIE). Les cantons peuvent en outre disposer, par la voie législative, que l’autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel (art. 9, al. 2 LFAIE). Dans les communes à vocation touristique, l’acquisition d’un logement de vacances ou d’un appartement dans un apparthôtel peut être autorisée dans les limites du contingent cantonal (art. 6, al. 3 Li LFAIE). Par conséquent, une personne physique à l’étranger peut en principe faire l’acquisition d’un appartement de vacances dans le canton de Berne.

Les cantons déterminent les lieux où l’acquisition de logements de vacances ou d’appartements dans des apparthôtels par des personnes à l’étranger est nécessaire au développement du tourisme (art. 9, al. 3 LFAIE). La Direction de l’économie, de l’énergie et de l’environnement, sur la proposition du conseil communal, détermine en qualité de dernière instance cantonale quelles sont les communes à vocation touristique au sens de l’article 9, alinéa 3 LFAIE (art. 7, al. 1 Li LFAIE). L’annexe 1 de la Li LFAIE énumère les communes du canton de Berne qui sont réputées communes à vocation touristique et dans lesquelles il est possible, pour les personnes à l’étranger, d’acquérir des appartements de vacances. Ce sont les seules du canton à autoriser ce type d’acquisition.

L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est possible dans les communes suivantes du canton de Berne, moyennant parfois des restrictions:

La surface nette de plancher habitable des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m² (art. 10, al. 2 OAIE). Font partie de la surface nette de plancher toutes les pièces d’habitation: cuisine, corridor, salle de bains, toilettes, piscine fermée, sauna, atelier, escaliers intérieurs. Ce n’est pas le cas d’un balcon, d’une desserte extérieure, d’une cave ou d’un grenier. Selon la pratique constante, des surfaces nettes de plancher habitables de 250 m² au plus peuvent être autorisées si la nécessité de disposer de davantage d’espace est attestée et dûment motivée.

En outre, lorsqu’il s’agit de logements de vacances qui ne sont pas soumis au régime de la propriété par étages, la surface totale de l’immeuble ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m². Une surface de 1500 m² au plus peut exceptionnellement être autorisée s’il est possible de prouver le besoin d’espace supplémentaire ou que d’autres motifs pertinents peuvent motiver le dépassement de la surface prévue.

L’autorisation d’acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque la personne faisant l’acquisition d’un logement de vacances ou d’un appartement dans un apparthôtel, sa conjointe ou son conjoint, sa partenaire enregistrée ou son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d’un immeuble de ce genre en Suisse (art. 12, lit. d LFAIE). Une personne à l’étranger peut donc en principe n’être propriétaire que d’un seul logement de vacances en Suisse. Si la partie acquéreuse, sa conjointe ou son conjoint, sa partenaire enregistrée ou son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d’un tel logement en Suisse, elle ou il ne peut acquérir un autre immeuble de ce genre qu’à la condition d’aliéner d’abord le premier (art. 11, al. 1 LFAIE).

Les cantons peuvent soumettre, par la voie législative, l’acquisition de logements de vacances et d’appartements dans des apparthôtels à des restrictions plus sévères (art. 13, al. 1 LFAIE). Le canton de Berne a renoncé à apporter ce genre de limitations mais a donné aux communes à vocation touristique la possibilité d’introduire par décision du corps électoral les restrictions prévues dans la loi fédérale (art. 9, al. 1 Li LFAIE). Plusieurs de ces communes ont arrêté des contingentements plus stricts. L’Office de l’économie les a réunis dans un aide-mémoire:

Une autorisation n’est pas nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu’autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale (immeubles servant d’établissement stable, art. 2, al. 2, lit. a LFAIE). Il n’y a pas d’activité économique lorsque des logements sont créés, loués ou affermés ou lorsqu’il en est fait le commerce (art. 3 OAIE). Pour de tels buts, l’acquisition d'immeubles est assujettie au régime de l’autorisation et l’octroi de l’autorisation est en fait exclue, car il n’existe alors pas de motifs d’autorisation. Les logements qui font l’objet d’une exploitation hôtelière peuvent en revanche être reconnus à certaines conditions comme des établissements stables.

L’acquisition ne donne pas lieu non plus à une autorisation si l’immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l’acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif (art. 2, al. 2, lit. b LFAIE). La personne acquéreuse doit habiter le logement personnellement, et ne doit pas le louer, même partiellement. La surface de plancher habitable n’importe pas, mais il doit s’agir d’une entité unique de logement.

D’autres exceptions en matière d’autorisation sont prévues à l’article 7 LFAIE:

La préfète ou le préfet dont l’arrondissement administratif constitue le lieu de situation d’un immeuble ou de la majeure partie de plusieurs immeubles est l’autorité de première instance (art. 1, al. 1 Li LFAIE). L’acquisition d’un immeuble par une personne à l’étranger implique qu’une demande soit faite auprès de la préfecture compétente. Il est conseillé de faire déposer cette demande par une ou un spécialiste (notaire). La demande doit contenir au minimum les documents suivants:

• lettre contenant des informations sur la partie acquéreuse (nom, adresse, date de naissance, nationalité) et la partie venderesse (nom, adresse), immeuble (n° de feuillet du RF), prix de vente, surface nette de plancher habitable et autres motifs;
• copie de l’acte de vente authentifié ou copie d’un projet de contrat de vente;
• extrait de GRUDIS;
• plan(s) des locaux;
• calcul de la surface nette de plancher habitable;
• év. calculs de la surface brute de plancher des bâtiments et du logement;
• attestation signée de la partie acquéreuse selon laquelle ni elle-même ni les autres personnes au sens de l’article 12, lettre d LFAIE ne disposent d’un logement de vacances en Suisse.

Une fois que la demande d’acquisition lui est parvenue, la préfecture requiert les corapports nécessaires de la part de la commune concernée et de l’Office de l’économie (contingent).

L’autorisation portant sur l’acquisition (décision) est notifiée à la personne requérante, à la commune concernée et à l’Office de l’économie. Ce dernier transmet l’autorisation d’acquisition ainsi qu’une renonciation au recours à l’Office fédéral de la justice. Outre la partie acquéreuse, la partie venderesse et la commune concernée, l’Office de l’économie et l’Office fédéral de la justice sont aussi habilités à former recours. Si l’Office fédéral de la justice renonce également à un recours, il signe la renonciation et l’Office de l’économie transmet ce document à la préfecture. La préfecture remet les renonciations aux recours à la personne requérante et à la commune concernée.

La lex Koller est réglementée dans les actes législatifs suivants: